Umowa otwarta czy na wyłączność ?

 

Dylemat większości klientów biur nieruchomości brzmi – umowa otwarta czy na wyłączność ? Dobra odpowiedź jest tylko jedna!

Pracując w biurze nieruchomości często można usłyszeć od klientów odpowiedź „Nie jesteśmy na tym etapie zainteresowani podpisywaniem umowy na wyłączność. Nie chcemy wiązać się tylko z jednym biurem. To zmniejsza nasze szanse na sprzedaż”. Jakże bardzo jest to mylne myślenie ! Postaramy się w kilku słowach przedstawić zasadnicze różnice pomiędzy umową otwartą a umową na wyłączność.

 

Okres obowiązywania umowy

Umowę otwartą podpisuje się na czas nieokreślony. Klienci nie znajdą również w umowie rozszerzonego paragrafu o obowiązkach pośrednika w zakresie promowania oferty, gdyż ich tam praktycznie nie ma.

Umowa na wyłączność podpisywana jest na czas określony, ustalony przez Strony. Klient wie czego i w jakim czasie może oczekiwać oraz za co konkretnie płaci.

 

Wynagrodzenie za pracę

Mitem jest, że umowa otwarta jest korzystniejsza dla klientów. Daje ona możliwość udostępnienia oferty nieruchomości na stronach kilku biur nieruchomości jednocześnie, ale ze względu na brak pewności co do wynagrodzenia, agent nie będzie chciał angażować większych środków w promocję oferty, za którą inny pośrednik weźmie prowizję ! Nie jest to absolutnie wynikiem jego złej woli czy lenistwa. Przyznacie Państwo, że każdy za włożoną pracę powinien otrzymać należne wynagrodzenie. Tak jest i w tej sytuacji. A praca agenta to nie tylko zrobienie kilku zdjęć i wystawienie oferty w internecie! Kontakt telefoniczny z potencjalnymi kupującymi, organizowanie dni pokazowych, kompletowanie wszystkich niezbędnych do sprzedaży dokumentów to tylko część jego pracy.

Przy umowie na wyłączność jest zupełnie inaczej. Agent mając zielone światło i gwarancję uzyskania prowizji za włożoną pracę w promocję takiej oferty, stara się po prostu bardziej. Inwestuje swój czas i uwagę po to by klient był zadowolony. Promowanie oferty na portalach internetowych, podbijanie, organizowanie dni pokazowych, profesjonalne sesje zdjęciowe, doradztwo home stagera to tylko niektóre z możliwości z jakich korzysta pośrednik. Tutaj pojawia się także pierwsze zdziwienie klienta, że można zrobić więcej i lepiej niż inni.

Badanie potrzeb klienta

Najważniejszym momentem w relacji klient – agent nieruchomości jest rozmowa na temat potrzeb sprzedającego/kupującego. Od niej w dużej mierze zależy późniejsze zadowolenie lub jego brak ze współpracy. Jeżeli agent należycie wypełni swoje obowiązki w tym zakresie i dowie się, co jest dla klienta najistotniejsze, będzie wiedział na czym musi się skupić w szczególności. Kliencie bywają różni. Jednym zależy na czasie, innym na jak najwyższej cenie transakcyjnej. Niemniej jednak zawsze należy dobrze poznać wzajemne wymagania i oczekiwania. Taki proces jednak będzie inaczej przebiegał w przypadku umowy otwartej, a inaczej umowy na wyłączność. Agent mając zaufanie klienta i podpisaną umowę na wyłączność, będzie chciał wiedzieć jak najwięcej bo to gwarantuje wzajemne zrozumienie oraz szersze pole manewru. Klient będzie się czuł dopieszczony.

Badanie potrzeb w przypadku umowy otwartej ogranicza się zazwyczaj do ustalenia ceny ofertowej nieruchomości i jak bardzo klientowi zależy na czasie.

 

Przygotowanie nieruchomości do sprzedaży

Zrobienie kilku zdjęć telefonem komórkowym, wstawienie tychże kiepskiej jakości zdjęć na portal internetowy i przez pierwsze dwa, trzy dni promowanie oferty, to w skrócie lista tego czego możemy się spodziewać i wymagać od agenta przy umowie otwartej. Jeżeli ktoś lubi jak jest „tanio i nieskutecznie” to z pewnością wybór tej opcji okaże się właściwy.

Jeśli szukamy produktu czy usługi na najwyższym poziomie nie obędzie się bez umowy na wyłączność. Tutaj oferta usług jest znacznie szersza. Pozwala na eksponowanie oferty w internecie, podbijanie jej widoczności na poszczególnych portalach, oferowanie usług profesjonalnych fotografów czy home stagerów. Dla tych, dla których pojęcie home stagingu jest zupełnie obce, zapraszamy do przeczytania artykułu na naszym blogu:  https://onestobroker.blogspot.com

Oferta, która jest od samego początku prowadzona przez profesjonalnego agenta i na umowie o wyłączność charakteryzuje się spójnością ceny, opisu oferty, dobrą jakością zdjęć. Klient nie jest prawie w ogóle angażowany w proces sprzedaży. Agent organizuje dni pokazowe. Zanim to jednak nastąpi zajmuje się profesjonalnym przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży. Dba o każdy szczegół, bo czasem to ten szczegół decyduje.

 

Weryfikacja klienta kupującego = bezpieczeństwo transakcji

            Klienci chcący samodzielnie sprzedać nieruchomość muszą być również świadomi, że mogą trafić nie nieuczciwych kupujących. Brak wiedzy z zakresu obrotu nieruchomościami lub podeszły wiek mogą być przyczyną wielu problemów w późniejszym czasie. Sprzedaż przez pośrednika w przypadku umowy na wyłączność gwarantuje bezpieczeństwo transakcji, gdyż kupujący jest weryfikowany, a jego dokumenty oraz kwestie prawne związane z własnością rzetelnie sprawdzane. Warto zastanowić się, czy nie korzystniej będzie wynająć biuro nieruchomości, aby wszystkich formalności dopełnił profesjonalista.

Pośrednik dodatkowo informuje klienta o wszystkich niezbędnych dokumentach, prowadzi za rękę, podpowiada. Niejednokrotnie sprzedający nieruchomość pojawia się dopiero na czas podpisania aktu notarialnego.

Niezdecydowanym, którzy wolą spróbować na początek samodzielnie podejmować próby sprzedaży, proponuję poczytać opinie o biurach nieruchomości, które pracują tylko na umowach na wyłączność. Być może przekonają się, że warto zapłacić prowizję i sprzedać nieruchomość bez zbędnej zwłoki, niż czekać w nieskończoność aż pojawi się kupujący, który zdecyduje się kupić nieruchomość za wygórowaną często cenę ofertową.

           

Anna Rutkowska

Onesto Broker